સમાચાર ૧. અમદાવાદના કાંકરિયા વિસ્તારમાં આવેલી તુષાર કા આૅપ. હા. સા.એ રિડેવલપમેન્ટ માટે એક બિલ્ડર સાથે કરાર કર્યો, જે મુજબ, ૨૪થી ૩૦ મહિનામાં નવો ફ્લેટ બાંધી આપવાનો હતો. ૧૩૦ વારનો નવો ફ્લેટ આપવાની બાંયધરી અપાઈ હતી. રિડેવલપમેન્ટ કરારમાં અમુક જૂના સભ્યોની સંમતિ લેવાઈ નહોતી. આથી મૂકેશ ખત્રી નામના એક ભાઈ રિડેવલપમેન્ટ રોકવા સિવિલ કાર્ટ ગયા. ત્યાં સમાધાન થયું કે ૨૪થી ૩૦ મહિનામાં નવો ફ્લેટ અપાશે, જેમાં સુવિધાઓ પણ હશે. કરાર મુજબ ગિફ્ટ મનીના રૂ. ૧૦ લાખ પ્રત્યેક સભ્યને આપવાના હતા, આ ગિફ્ટ મની અપાઈ નહીં અને કબજો મોડેથી અપાયો હતો. તો તે ગાળાનું વ્યાજ પણ ચૂકવાયું નહોતું.
આ વિવાદ બહાર આવ્યો ત્યારે ‘મિડીયા’એ આપેલા અહેવાલમાં એક નિષ્ણાતે સ્પષ્ટતા કરી કે જૂનાં મકાનોને તોડીને નવાં બનાવવામાં આવે છે અને તેના પર વધુ માળ બનાવવામાં આવે છે, જેને સામાન્ય ભાષામાં અત્યારે રિડેવલપમેન્ટ કહે છે, તેમાં રેરાનો કાયદો લાગુ પડતો નથી કારણકે ફરિયાદી જમીનના સહ માલિક હોવાના કારણે પ્રમાટર ગણાય છે. સહ પ્રમાટર અને પ્રમાટર વચ્ચે વિવાદનો નિવેડો લાવવાની સત્તા રેરા ન્યાયાલય પાસે નથી.
સમાચાર ૨. મુંબઈમાં વડાલા હાઉસિંગ સાસાયટીએ ૨૦૧૩માં રિડેવલપમેન્ટ માટે એક બિલ્ડરને રોક્યો. પણ બિલ્ડરે ૧૩ વર્ષ સુધી એક ઈંટ પણ મૂકી નહીં. એટલે આ સાસાયટી તેની નિમણૂંક પૂરી કરવા માગતી હતી અને તે માટે સપ્ટેમ્બર ૨૦૨૩માં એક ઠરાવ પસાર કર્યો. જૂના બિલ્ડરે એક વધુ તક આપવા વિનંતી કરી અને એપ્રિલ ૨૦૨૪માં સાસાયટીએ ફરી તેની નિમણૂક કરી. પરંતુ ફરી એક વખત બિલ્ડરે કોઈ કામ કર્યું નહીં. આથી સાસાયટીએ સપ્ટેમ્બર ૨૦૨૪માં તેની સાથે સમજૂતી રદ્દ કરી. પરંતુ જૂના બિલ્ડરે તેની સાથેના કરાર સાસાયટીએ રદ્દ કર્યાના સમાચાર છુપાવી, એપ્રિલ ૨૦૨૪ના સાસાયટીના ઠરાવ, જેમાં તેની પુનઃ નિમણૂક કરવામાં આવી હતી તેને આધાર બનાવી ડિવિઝનલ જાઇન્ટ રજિસ્ટ્રાર પાસે યાચિકા કરી.
જૂના બિલ્ડરને એનઓસી આપી દેવામાં આવી. પરંતુ સાસાયટીએ તેને પડકારી અને મહારાષ્ટ્રના રાજ્ય પ્રધાનના ધ્યાનમાં તેને લાવી. પ્રધાને એ એનઓસી નિરસ્ત કરાવડાવી. તે પછી સાસાયટીએ એક નવો બિલ્ડર નિમ્યો જેણે પહેલાના બિલ્ડર કરતાં વધુ સારી આૅફર આપી. આથી જૂના બિલ્ડરે મુંબઈ ઉચ્ચ ન્યાયાલયમાં યાચિકા કરી પરંતુ તેની યાચિકા ફગાવી દેવામાં આવી. ન્યાયાલયે કહ્યું કે બિલ્ડર બાંધકામ કરીને સાસાયટીના સભ્યોને નવાં ઘર આપવામાં નિષ્ફળ રહ્યો છે. તેથી ફ્લેટ વેચીને નફો મેળવવાનો તેનો અધિકાર યોગ્ય નથી. સાસાયટીના ડેવપમેન્ટમાં ખૂબ વિલંબ થયો છે. તેના સભ્યો પર સુરક્ષાનો ભય તોળાય છે. તેથી બિલ્ડર તેનો નફો મેળવવાનો અધિકાર ગુમાવે છે.
મુંબઈ ઉચ્ચ ન્યાયાલયે કહ્યું કે જો બિલ્ડર રિડેવપલમેન્ટ પ્રાજેક્ટ પૂરો ન કરે અથવા તેમાં વિલંબ કરે રાખે તો સાસાયટી તેની સાથેની સમજૂતી રદ્દ કરી શકે છે અને રિડેવલપમેન્ટ કરવા અન્ય બિલ્ડરને રોકી શકે છે. રિડેવલપમેન્ટ પ્રાજેક્ટમાં ડેવલપર જમીનનો માલિક નથી બની જતો. અને નફો મેળવવાનો અધિકાર પણ પહેલાં તે રિડેવલપમેન્ટ પૂરું કરે પછી લાગુ પડે છે. (ઇકાનામિક ટાઇમ્સ, ૦૯ જૂન ૨૦૨૬)
સમાચાર ૩. અમદાવાદમાં ગુજરાત હાઉસિંગ બાર્ડની એમ-૫, શાસ્ત્રીનગર રિડેવલપમેન્ટ યોજનામાં બિલ્ડરે સાસાયટીના સભ્યોને ચૂકવવાનું થતું ભાડું આપવાનું બંધ કરી દીધું. બિલ્ડરે આ આક્ષેપો ખોટા હોવાનો દાવો કર્યો. (સમાચાર ૪. અમદાવાદની સાતથી વધુ સાસાયટીના રિડેવલપમેન્ટનું કામ અટકી ગયું કારણકે બિલ્ડરો દ્વારા ચૂકવવામાં આવતું ભાડું અનિયમિત હોવાની અથવા નવા ફ્લેટમાં નક્કી કરવામાં આવેલી જગ્યા કરતાં ઓછી જગ્યા મળતી હોવાની ફરિયાદો હતી.
આ સમાચારો મૂકવાનું કારણ એ છે કે આજકાલ જૂની સાસાયટીમાં રિડેવલપમેન્ટનું ચલણ છે. સાસાયટીને વર્ષો પછી ઘસારો લાગે તેથી પાણીની પાઇપલાઇનથી માંડીને અગાશીમાં ગાબડાં પડવાં લાગે છે. ૨૦-૨૫ વર્ષ થાય એટલે તે સાસાયટીને રિડેવલપમેન્ટમાં લઈ જઈ શકાય છે તેવો ગુજરાતનો કાયદો કહે છે. અને હવે તો કાયદો એવો પણ છે કે સાસાયટીના ૭૫ ટકા સભ્યોની લેખિત સંમતિ જ આવશ્યક છે. મહારાષ્ટ્રમાં તો માત્ર ૫૧ ટકા લોકોની જ સંમતિ આવશ્યક છે.
રિડેવલપમેન્ટની વાત આવે એટલે કેટલાક સભ્યો ક્ષુલ્લક કારણોસર અથવા અંગત કારણોસર તેને અટકાવતા હોય છે. સામા પક્ષે કેટલીક વાર વાંધો ઉઠાવનારની ચિંતા ખરેખર વાજબી હોય છે. આવા સંજોગોમાં સાસાયટીના સભ્યો વચ્ચે વિવાદો થતા હોય છે. અમદાવાદના રાણીપમાં રાધાસ્વામી રાડ પર આવેલા રૂપલ એપાર્ટમેન્ટમાં વાંધા અરજી કરનાર લોકોને માર મારવામાં આવ્યો અને ધમકી આપવામાં આવી.
આમ, રિડેવલપમેન્ટ અંગે ભારે ભ્રમો પ્રવર્તે છે. આનાથી વર્ષોથી સાસાયટીમાં સંપીને રહેતા સભ્યો વચ્ચે ઝઘડા શરૂ થઈ ગયા છે.
બધા બિલ્ડરો ખરાબ નથી હોતા. ઘણા બિલ્ડરો નિયત સમયમર્યાદાની અંદર યોજના પૂરી કરીને નવા ફ્લેટ બનાવીને આપી દે છે. પરંતુ જે કેટલાક ગંભીર કિસ્સાઓ બને છે તેના કારણે લોકોમાં જાગૃતિ હોવી આવશ્યક છે.
રિડેવલપમેન્ટમાં પોતાનો મહામૂલો પરસેવાની કમાણીથી ખરીદાયેલો ફ્લેટ બિલ્ડરને રિડેવલપ કરવા આપતા લોકોને ખબર જ નથી કે,
૧. તેઓ ગ્રાહક નથી, તેઓ સહ ભાગીદાર છે. સહ પ્રમાટર છે. તેથી બિલ્ડર તેમને નવા મોટા ફ્લેટ બનાવીને આપે તો કોઈ ઉપકાર કરતો નથી, તે ધંધો જ કરે છે.
૨. જો બૅંક ગેરંટી માગવામાં આવે તો બિલ્ડર એવાં ઠાલાં આશ્વાસન આપે છે કે રેરામાં મારે પૈસા આપવાના જ છે. અને સભ્યો માની પણ જાય છે. પરંતુ જે લોકો પોતાના ફ્લેટ રિડેવલપ કરવા આપે છે તેઓ સમાચાર ૧માં જણાવ્યા પ્રમાણે, સહ પ્રમાટર છે, તેથી રેરા તેમને લાગુ પડતો નથી.
જ્યાં બિલ્ડરના કારણે લોકોને હેરાનગતિ થાય છે ત્યાં બિલ્ડરની માડસ આૅપરેન્ડી કેવી હોય છે કે લોકો ફસાઈ જાય છે?
બિલ્ડર સાસાયટીના ચૅરમેન, સેક્રેટરી કે કમિટીના કોઈ સભ્યને સાધીને પોતાની દરખાસ્ત મૂકે છે. (એમાં કંઈ ખોટું નથી.) આથી સાસાયટીના આવા સભ્ય સાસાયટીના લોકો સાથે બિલ્ડરની એક બેઠક યોજે છે. તેમાં બિલ્ડર મધમાં લપેટીને મીઠી-મીઠી વાત પીપીટી પ્રેઝન્ટેશન સાથે કરે છે. કેટલો મોટો ફ્લેટ મળશે, તેમાં કેવી સુવિધા હશે, સભ્યોને સહિયારી કેવી સુવિધા મળશે, કઈ સિમેન્ટ વપરાશે, કેવી ટાઇલ્સ વપરાશે, કયું લોખંડ વપરાશે ઇત્યાદિ વાતો કરે છે. પ્રાજેક્ટ કેટલા મહિનામાં પૂરો થશે તેની વાત કરે છે. (જો જેન્યુઇન વાતો હોય તો તેમાંય કંઈ ખોટું નથી.)
મોટા ભાગના સભ્યોને કોઈ પ્રશ્નો હોતા નથી, પરંતુ જો કોઈ એક-બે સભ્ય પ્રશ્નો ઉઠાવે તો ત્યારે મૌખિક રીતે તેમને સંતોષ થાય તેવાં વચનો આપવામાં આવે છે. (વચનેષુ કિમ દરિદ્રતા. વચનો આપવામાં ક્યાં પૈસા જાય છે?) આ મીટિંગમાં ભોજન અથવા સ્વાદિષ્ટ નાસ્તો રાખવામાં આવે છે.
તે પછી સાસાયટી દ્વારા બિલ્ડરને નિમવાનો ઠરાવ કરવામાં આવે છે. તે પછીના તબક્કે આવે છે સંમતિ પત્રક. સાસાયટી આ બિલ્ડર સાથે રિડેવલપમેન્ટ પ્રાજેક્ટમાં આગળ જવા તૈયાર છે તેવા સંમતિ પત્રક પર સાસાયટીની રિડેવલપમેન્ટ માટેની સમિતિના લોકો જઈને સભ્યોની સહી કરાવે છે. પરંતુ આમાં જો જાગૃત સભ્ય વાંચે અને વાંધો ઉઠાવે જેમ કે,
૧. સામાન્ય સભામાં તો આટલા ટકા વધારો આપવા કહ્યું હતું અને સંમતિ પત્રકમાં આટલા ટકા જ છે, આવું કેમ?
૨. કોરોના, ભૂકંપ, પૂર, યુદ્ધ, મજૂર ન મળે તેવા ઇત્યાદિ સંજોગોમાં કામ ઠપ થશે તો તે પછી થતા વિલંબ માટે બિલ્ડર જવાબદાર નહીં રહે, પરંતુ મજૂર ન મળે તે બહાનું આની સાથે ભેળવી ન શકાય. તે તો બિલ્ડરની જવાબદારી ગણાય.
૩. બિલ્ડર પોતે કોઈ ત્રીજી પાર્ટી કે ડેવલપરને નહીં રોકે.
૪. બિલ્ડરના માણસને જ સાસાયટી પીએમસી તરીકે કેમ નિમે છે?
૫. આ બિલ્ડરને જ કેમ રોક્યો? સાસાયટીએ ટેન્ડરની જાહેરખબર આપી હતી? ટેન્ડર મુજબ શ્રેષ્ઠ આૅફર આપતા બિલ્ડરને કેમ ન રોક્યો?
૬. અગાઉ બે માળ સુધી જ દુકાનોની વાત હતી, હવે આવેલા પ્લાનમાં ચાર માળ સુધી દુકાનો કેમ?
૭. આમાં મુલાકાતી માટેના ર્પાકિંગની જગ્યા કેમ નથી?
૮. જ્યારે પણ બિલ્ડર સાથે મીટિંગ કરવામાં આવે ત્યારે તેના માટે બહારથી મગાવાતી ઠંડા પાણીની બાટલ, નાસ્તો, સાડા ઇત્યાદિનો ખર્ચ સાસાયટી શા માટે ભોગવે?
તો સાસાયટીના સભ્યોને બિલ્ડર કે તેના મળતિયા એવા સાસાયટીના એક-બે સભ્યો એવું સમજાવે છે કે અત્યારે સહી કરી નાખો, પછી બધું બરાબર થઈ જશે. જો સાસાયટીનો કામન પ્લાન અથવા ફ્લેટનો આંતરિક પ્લાન બરાબર ન હોય તો બિલ્ડરના દલાલ જેવા સાસાયટીના સભ્યો એવું કહે છે કે અત્યારે સહી કરી નાખો, પછી જોઈએ તેવો પ્લાન મળી જશે.
આમ કહીને, સહી કરાવીને, હાથ બાંધી દેવાય છે. પછી પ્લાન આવે છે તેમાં જો સાસાયટીના સભ્યો વાંધો ઉઠાવે તો બિલ્ડરના મળતિયા એવા સાસાયટીના સભ્યો તેમને એમ કહીને ચૂપ કરાવી દે છે કે તમને દરેક બાબતે વાંધો હોય છે. આમ, હવે મુદ્દો બિલ્ડર વિરુદ્ધ સાસાયટીના સભ્યો નથી હોતો, પણ સાસાયટીના બિલ્ડર તરફી સભ્યો અને જેમને જેન્યુઇન વાંધા છે તેવા સભ્યો વચ્ચે આવી જાય છે. અને હવે શરૂ થાય છે ઝઘડા. રાણીપ જેવા કિસ્સામાં વાત મારામારી અને પોલીસ ફરિયાદ સુધી પહોંચી જાય છે.
આમેય, સાસાયટીને પંદર-વીસ વર્ષ તો થઈ જ ગયાં હોય છે એટલે મેઇનટેનન્સના પ્રશ્નો હોવાના જ. એમાં સાસાયટીના બિલ્ડરના દલાલ સભ્યો પાણી, વીજળી કે બીજી કોઈ સમસ્યા ચોરીછૂપીથી ઊભી કરે છે. જો અગાશીમાં ગાબડું પડે અને સભ્ય રિપેરિંગ માટે કહે તો એમ કહે છે કે હવે સાસાયટી રિડેવલપમેન્ટ માટે જવાની જ છે ને. આ બધું ચાલતું હોય ત્યાં બિલ્ડર આ સાસાયટીને તે ડેવલપ કરી રહ્યો છે તેમ દર્શાવતું બાર્ડ મૂકી દે છે. આ નવી સ્કીમની
જાહેરખબરો મીડિયા અથવા સાશિયલ મીડિયામાં કરી બુકિંગ મેળવવાનું ચાલી કરે દે છે. બાર્ડ લાગી જાય એટલે આ સાસાયટીમાં હવે કોઈ સભ્યને પોતાનો ફ્લેટ ભાડે આપવો હોય તો ભાડુઆત મળતા નથી. પરિણામે લોકો કંટાળીને રિડેવલપમેન્ટ માટે જવા તૈયાર થઈ જાય છે. હજુ પણ જે ન માને તેને બિલ્ડરના ગુંડાઓ દ્વારા ધમકી આપવામાં આવે છે.આ ઉપરાંત બિલ્ડર અને તેના મળતિયા જેવા સાસાયટીના સભ્યો દ્વારા જાતજાતની અફવા ફેલાવી અન્ય સભ્યોની સહી લેવામાં આવે છે, જેમ કે સાસાયટીમાં કોઈ લડત આપતું હોય તો ‘તેણે અમારી પાસે પતાવટ કરવાના આટલા રૂપિયા માગ્યા’ અથવા ‘તેનું તો અમે જોઈ લઈશું, તેને કાર્ટમાં લઈ જઈશું’ અથવા ‘અમે આ સાસાયટીમાં સસ્તા ભાવે ફ્લેટ ખરીદી તેમાં પીજી છોકરા-છોકરીઓ મૂકી દઈશું એટલે તમને હેરાનગતિ થાય તો કહેતા નહીં’ અથવા ‘હવે અમને આ સાસાયટીમાં કોઈ રસ નથી’ આવું કહે એટલે તેના મળતિયાઓ સાસાયટીમાં એવો અપપ્રચાર કરે કે જો આ બિલ્ડર ના પાડી દેશે તો પછી કોઈ બિલ્ડર આપણી સાસાયટીના રિડેવલપમેન્ટ માટે આગળ નહીં આવે.
આ ઉપરાંત બિલ્ડર પાસે બૅંક ગેરંટી માગવામાં આવે તો તેના મળતિયા એવા સાસાયટીના સભ્યો જ એમ કહી દે છે કે કોઈ બિલ્ડર આવી બૅંક ગેરંટી ન આપે. બિલ્ડર કેટલાક અન્ય સભ્યોને પોતાની સંપત્તિની વાત કરીને ભોળવે છે કે જરૂર પડશે તો હું મારી સંપત્તિ વેચી દઈશ. પરંતુ ભોળા સભ્યોને ખબર નથી હોતી કે અનેક ઉદ્યોગપતિઓ દેવાળું ફૂંકે તો પણ તેમની સંપત્તિ તેમના નામે નથી હોતી એટલે તેને જપ્ત કરી શકાય નહીં અને જપ્ત કરવાનું કામ સરકાર પાસે હોય, વાત કાર્ટમાં જાય. સભ્યો તો લટકી જ જાય. સુબ્રતો રોયના સહારાના કેસમાં શું થયું હતું તે બધા જાણે છે. બિલ્ડરે તેની કંપનીમાં ડ્રાઇવર કે ઘરના નોકરને પાર્ટનર બનાવ્યો હોય તો પણ લોકોને આ માહિતી હોતી નથી. અગાઉ બિલ્ડરની એક કંપની સાથે કરાર કર્યા હોય અને પછી તે કંપનીમાંથી પાર્ટનર નીકળી જાય અને બિલ્ડર નવી કંપની બનાવે તો સભ્યો એ નથી સમજતા કે તમારે નવી કંપનીની આર્થિક સદ્ધરતા જોવી પડે. એ ને એ બિલ્ડર છે તે બાબત રિડેવલપમેન્ટમાં જવા પૂરતી નથી. મોટા ભાગે લોકો કાર્ટના ધક્કા ખાવા તૈયાર નથી હોતા, તેથી એક વાર જો ફ્લેટ તૂટી ગયા અને બિલ્ડર કામ અટકાવી દે અથવા ભાડું કે ગિફ્ડ મની ન આપે, તો માથે હાથ દઈને રોવા સિવાય ફ્લેટના માલિકો પાસે કોઈ ઉપાય હોતો નથી.આથી જ આવશ્યક છે કે સરકાર ફ્લેટ માલિકોના હિતમાં રેરા જેવા કડક કાયદા લાવે. મીડિયા તેમજ કાયદાકીય બાબતે કામ કરતી , સ્ત્રીઓની તરફેણમાં કામ કરતી એનજીઓ કે જ્ઞાતિનાં સંગઠનો આ બાબતે જાગૃતિ લાવવાં અભિયાનો ચલાવે.
jaywant.pandya@gmail.com
